税务征管土地出让金 房地产市场或迎来“顶层设计”层面监管|土地使用权|土地交易|严跃进_网易订阅

税务征管土地出让金 房地产市场或迎来“顶层设计”层面监管|土地使用权|土地交易|严跃进_网易订阅

时间:2021-06-07 06:51 作者:匿名 点击:
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  6月4日,财政部等四部门发布的《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(以下简称“《通知》”)震动了整个房地产行业。
  多位业内专家向《中国经营报》记者解释,转由“垂直条线”的税务部门负责征收国有土地使用权收入的最直接影响,便是使得中央政府更加掌握地方土地出让收支的具体情况。
  从长期来看,这对央地关系、地方政府行为,都将产生深远的影响,对房地产市场的调控更是从“顶层设计”层面进行了改革。然而,从短期来看,业内人士则向本报记者表示,这与房价和房地产税并无直接关联。
  房企缴款审查趋严
  《通知》指出,将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。同时政策明确,将落实“先试点后推开”的政策,即一些省份和城市将率先进行试点,到了明年即2022年再进行全面改革。
  具体来看,从今年下半年开始,河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南这7个省(自治区、直辖市、计划单列市)将开展征管职责划转试点。试点的内容包括完善征缴流程、职责分工等,为全面推开划转工作积累经验。
  “此次税务部门具备了土地出让金的征收权,其意义不会简单局限于、停留于征税的业务层面上。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,土地出让金本身就反映了土地市场和房屋市场的信号,后续房企在缴纳土地出让金价款中,也需要和税务部门打交道。
  据了解,各地住房制度改革过程中,形成了很多用地规则和交易规则,如在双集中供地下,有“竞自持项目”“配建政策性租赁住房”“人才安居型住房”等规定,也会影响土地出让金的具体缴纳情况。而在款项缴纳过程中,由于土地市场的复杂性和各地土地出让金征收的不透明,房企为了减缓资金压力延期缴纳、当地政府为了招商引资减免金额等情况时有发生。
  而土地交易市场中,本身就有资金审查的环节。在业内人士看来,由税务部门征收土地出让金,则可以与自然资源、金融部门等合作,积极在购地资金审查等方面发力,真正促进购地资金市场的健康发展。
  “由税务部门征收,征收的严格度和规范度将明显提升;地方政府在土地出让环节的影响力和操控力会有所降低,甚至更趋谨慎;房地产开发商减轻资金压力和财务成本的协调空间可能被压缩。”上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家、中泰证券研究所首席分析师杨畅指出,这也反映了中央推动地方政府摆脱依赖“土地财政”的信号,延续了中央调控楼市的强烈信号。
  对此,湖南省一家房地产集团的总裁证实,对于开发商来说,该支付的土地出让金没有变,但是,征收部门的调整存在一些变数。按照以往来说,向地方政府支付土地出让金的时候,小型房企若资金周转不来,有延缓的空间可以商定,比如说报名拿地的时候支付20%,一年之内将剩余土地款缴清。而划归税务部门征收,是按照应收尽收的原则。“庞大的土地款若是一次性缴清,对于部分房企来说无疑是压力倍增。”
  土地市场风险管理力度加大
  如果将此次土地出让金征收方变更延伸至土地市场,土地市场“地王”扎堆的现象或可从房企拿地环节的“降杠杆”就有所改善。
  从传统的土地市场监管情况看,各地土地管理部门既有冲动,也有压力。冲动在于,土地财政的需求,使得供地过程中希望卖地收入高一点。而压力在于,地市过热,又容易面临调控和承担责任的压力。这使得部分城市土地的调控“很纠结”,进而也使得土地市场的热度等评价并不完全精准。
  “而目前此类工作转移到税务部门,其对土地交易市场的理解就会更到位,也更客观,还能够据此判断出土地市场的冷热程度和风险大小。”严跃进表示,从拔高地位的角度看,税务部门掌握了房地产市场最基础的土地交易和资金数据。同时,新税务部门成立以来,虽然精简了机构,但是在纳税服务、税收大数据和风险管理、税收经济分析、跨区域稽查等方面加强了力量,其对于房地产的宏观调控等都有积极的影响。
  公开信息显示,当前全国各地税务部门逐渐具备了跨区县稽查、省际风险提醒、情报推送、风险调查等工作机制,后续随着土地出让金征收由税务部门接管,相关内容也可能纳入此类工作机制中。
  严跃进直言,过去各地土地监管部门只对本地的房企拿地情况有所了解,但是对于其在全国其他城市的拿地情况了解不多。“后续税务部门利用税收大数据,完全可以把房企在全国的土地出让金缴纳情况、土地增值税缴纳情况等进行综合分析,以分析房企的经营情况和风险情况。部分数据完全可以形成宏观政策调控的建议。”
  值得一提的是,税务征收土地出让金落地的同时,关于房地产税的讨论也变得陡然激烈。
  中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示,国有土地使用权出让收入由税务部门统一征收后,进一步强化了中央对资金使用范围的监管,一定程度上将推动地方政府摆脱对土地财政的依赖,未来健全地方税、直接税体系,适当提高直接税比重的相关举措将继续落实,而房地产税作为直接税的一种,相关工作预计将有新的进展,接下来重点城市房地产税试点的预期增强。
  不过,中国政法大学教授施正文则认为,征收房地产税需要税务部门获取住户相关信息,这其实通过不动产登记信息全国联网就能获取,土地出让金归税务征收并不能获取房地产税的相关信息。“因此,税务征管土地出让金和房地产税开征没有什么联系。”
  (编辑:石英婧校对:颜京宁)